Dopo oltre un mese dall'obbligo legale,solo il 12,7% degli immobili ha un certificato valido. La stradaper mettersi in regola, dunque, sembra essere ancora lunga. E' quantorileva un'indagine di Immobiliare.it che sottolinea le differenze traregione e regione. Nel nord est, ad esempio, la percentuale diannunci con certificazione energetica è salita al 18,9%, mentre anord ovest è al 15,6%; al centro Italia siamo all'8,8% e al Sud al3,8%. Tra le province, quelle con i livelli più elevati dicertificazione sono Bolzano (oltre un annuncio su quattro, il 25,6%)e Trento (22,0%), seguite a distanza da Milano (11,3%) e Torino(10,2%). Roma è ferma al 5,2%, mentre il fanalino di codadell'indagine è Palermo, che arriva allo 0,9%.

Da notare che non basta più la classe, ma deve essere indicato anche l' I.P.E. (Indice di Prestazione Energetica) ovvero il consumo massimo in Kwh.

Attenzione agli immobili che, attraverso autocertificazione, erano stati collocati direttamente nella classe G, la più bassa; questa procedura non è più ritenuta corretta, deve essere comunque effettuato da un tecnico abilitato il relativo A.C.E. (attestato di certificazione energetica).

Ed ora la parola a Studio Santa Croce, Franchising Aureli Group : Andrea Ceccarelli e Giuseppe Ricci Andrea, Giuseppe, siete il primo punto in franchising Aureli Group. Sinceramente, quali sono stati i vantaggi e gli svantaggi di essere gli “apripista?”
Indubbiamente le difficoltà nell’avviare un meccanismo che sentiremo nostro solo nel tempo non sono mancate e non mancheranno nel futuro prossimo; ma affrontare la sfida e superare i problemi che si presenteranno, confrontandoci con un franchisor composto da persone per cui nutriamo profondo rispetto e stima, sia sotto il profilo professionale che umano, ci entusiasma e ci carica in maniera eccezionale. Sarà fantastico un giorno poter dire: “è cominciato tutto da noi ”.
Avete mai pensato di aprire con un Brand diverso?
Sinceramente non ci sentiamo vicini al modus operandi di nessun’altra struttura immobiliare; invece ci sentiamo molto in sintonia con quello che, prima Aureli Immobiliare ed ora Aureli Group, porta avanti da diversi anni, come professionalità, componente etica e preparazione tecnica. E la conferma della nostra stima si è ancor più fortificata quando siamo stati noi nei panni di acquirenti della nostra casa e per necessità abbiamo provato a consultare altre società immobiliari presenti sul mercato; subito ci siamo resi conto, con estremo rammarico, che spesso si incontrano agenti immobiliari poco professionali e poco preparati, cosa inaccettabile se si pensa che la compravendita di un immobile è uno dei passi più importanti e complicati che si affrontano nella vita.
Perché aprire un franchising Aureli Group?
Aureli Group è un’azienda in continua crescita ed evoluzione, e soprattutto lavora incessantemente per produrre sempre nuove idee e metterle in pratica, per migliorare il risultato societario e le sinergie create. Crediamo davvero che seminare significa raccogliere nel tempo, e lavorare onestamente porta i dovuti riconoscimenti; pertanto anche nei momenti difficili cerchiamo di donare grinta e positività. Siamo un gruppo affiatato, fortemente innamorato del proprio Marchio ed affezionato ai propri clienti e lavoriamo con serietà, passione ed umiltà. Inoltre sotto il profilo puramente economico siamo sempre più competitivi.
Come è maturata la vostra decisione?
L’apertura del primo franchising Aureli Group è un obiettivo che abbiamo fortemente desiderato; dopo aver lavorato per molti anni presso la Casa Madre, ed aver affrontato anche i momenti di mercato più difficili,non potevamo sottrarci alla sfida di essere i pionieri del franchising Aureli Group. Inoltre ci siamo sentiti in dovere di creare qualcosa di nostro per contribuire all’ ascesa di una società che merita il successo che ha riscosso negli anni e che ci ha dato così tanto sin dal momento in cui ci siamo avvicinati al settore immobiliare.”
Quali sono le Vostre aspirazioni future?
“Puntiamo molto sull’esperienza, del Gruppo e su quella personale, sul ritorno dei clienti soddisfatti, la fidelizzazione del cliente è uno dei grandi principi di Aureli Group; e poi sul valore che la stessa ha dimostrato per il Franchising, noi. Ovviamente il nostro obiettivo è quello di continuare a crescere professionalmente e promuovere l’ apertura di altre agenzie formando agenti immobiliari a 360° come lo spirito Aureli Group ci ha insegnato.”
La crisi ha avuto ricadute sulla vostra attività?
La crisi non ha avuto alcuna ricaduta sulla nostra attività, molti dei clienti che ci contattano affermano che:
- investire sul mattone oggi è l’unico modo per non mettere a rischio il proprio capitale e ottenere rendite realmente vantaggiose, soprattutto dopo l’introduzione della “cedolare secca”, che permette di dare in locazione il proprio immobile senza tassazioni soffocanti, eliminando oneri antipatici come spese di registrazione, bolli o file chilometriche all’ufficio del registro.
- acquistare un immobile a Roma, in zone centrali o semicentrali, equivale ad assicurarsi una rivalutazione del bene nel tempo, un rapido reperimento di inquilini referenziati e la semplicità di rivendita in caso di un’ improvviso cambio di esigenze.
- con una gestione professionale della compravendita assicuriamo l’ acquirente, che in un turbinio di nuove normative e documentazioni sempre più complesse potrebbe sentirsi spaesato, e prendendolo per mano lo aiuta a reperire la SUA casa ideale; allo stesso modo riesce a rendere più appetibile l’immobile del venditore, aiutandolo a pubblicizzarlo su canali mirati e a sottolinearne pregi e potenzialità, grazie ad una conoscenza capillare del mercato e delle sue esigenze.
- Inoltre, proprio per questo, dando uno sguardo ai dati forniti dall’Agenzia del Territorio, nella stragrande maggioranza dei casi le compravendite di immobili su Roma si concludono grazie all’intervento di un mediatore.

Scende il costo del denaro. Questo vuol dire che il denaro in BCE si paga meno. In un momento diverso, avrebbe da subito influenzato al ribasso la nostra rata mutuo o la somma da poter finanziare per l'acquisto di una casa sarebbe stata più alta. Se gli istituti di credito si finanziano a tassi bassi, di conseguenza, possono a loro volta abbassare il costo del denaro, in teoria.

Questo, però, in teoria. Ma le nostre banche, per accedere alla liquidità, continuano a trovare tassi elevati poiché classificate a rischio dal mercato.

Se un'impresa italiana emette un prestito obbligazionario (e la banca rientra nella categoria), ad oggi non paga gli interessi in base al bilancio o in base ai tassi applicati ai concorrenti europei, ma è costretta ad allineare il costo del suo finanziamento a quello dei BTp.

Questo è il motivo per cui il taglio dei tassi da parte della Bce potrebbe non avere l'effetto sperato. E' un buon inizio, ma le pagine centrali del libro Italia sono ancora vuote di senso.

L’Italia è al quinto posto nella classifica dell’Ocse (Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico) tra 33 paesi industrializzati presi in considerazione per i costi di compravendita immobiliare. Tasse, spese notarili, imposte di registro e tariffe delle agenzie immobiliari ( ahimè ) coprono circa il 12% del valore del bene, beninteso, se questa è un prima casa. Altrimenti sale al 15 o, nel caso di acquisto da società costruttrice, al 19%.

Solo Belgio, Francia, Grecia e Austria hanno costi maggiori dei nostri.

Le contromisure ? Favorire l’accesso al credito ( senza esagerare, però ) tassare le case come gli altri investimenti e allentare (così dicono) le normative sugli affitti.

Questo è in sintesi quello che leggiamo, su molti blog.

Analizziamo insieme :

Credito : Se lo favorisci, devi per forza aumentare la percentuale erogabile, che oggi si attesta all’80%. Ma questo porterebbe ai problemi che abbiamo già avuto in passato in USA. Quindi ? Facilitare l’erogazione anche per redditi insufficienti ? Aumenterebbe ancora l’insolvenza che ad oggi, mi sembra abbastanza.

Tassare le case come gli altri investimenti : Fattibile, ma in realtà poco applicabile il 12,5% sul mattone. Pura utopia.

Allentare le normative sugli affitti : Capisco ben poco da questa frase. Cedolare secca, mi viene in mente. E poi ? Beh, probabilmente agevolare e semplificare le procedure di sfratto in caso di insolvenza del conduttore.

Ma si potrebbe fare dell’altro ? Credo di sì.

Bisognerebbe creare un presupposto di credito per chi non ha ancora acquistato una casa. Partendo dai canoni di affitto, coloro che diligentemente pagano ogni fine mese il loro affitto dovrebbero essere agevolati dagli istituti di credito. Producendo reddito certo al proprietario e dichiarandolo, stimolerebbero anche un ribasso dei canoni di locazione( spesso i proprietari chiedono cifre più alte, o garanzie accessorie a causa di inquilini precedenti scorretti ). Magari, sarebbe questo un aspetto determinante per l’agevolazione al credito : Paghi regolarmente un affitto, anche oltre il fatidico terzo che la banca ( giustamente ) reputa limite per rata sostenibile. Passati 3, 4 anni, diventa un “credito di solvibilità” da portare in banca per accedere ad una rata su quei parametri.

Agevolare gli acquirenti in prima casa, con sconti su imposte di registro, costi notarili e provvigioni di agenzie immobiliari. Basterebbe consentire una detrazione al 100% di quei costi, che oltre ad essere aggiuntivi sono anche, troppo spesso, eccessivi.

Sappiate che ad oggi il limite di detrazione ( ai fini irpef ) sui costi di intermediazione immobiliare è di 190 euro, poiché il massimo imponibile su cui calcolare il 19% è di mille euro… Riduttivo è dir poco.

Il costo del notaio, invece, lo scarichi solo se hai acquistato in II casa e rivendi il bene prima di un quinquennio. Lo scarichi dalla tassa di “speculazione” che paghi, piuttosto salata a dir il vero.

L’imposta di registro, se hai già acquistato un bene in I casa, puoi detrarla completamente se compri un bene di pari o maggior valore. Se per necessità, compri una casa con un valore inferiore, non paghi imposta, vero, ma non recuperi nessuna somma eccedente. Come se cambiar casa e passare ad una più piccola, sia un lusso.

Insomma.. Credo sia più educativo premiare chi dichiara, o consente di. Premiare chi muove capitali, per necessità o investimento. Molto più che istigare alla denuncia del vicino o del proprietario che non paga le tasse.

Educare è un principio fondamentale che spesso, lo stato o gli enti preposti dallo stesso, troppo spesso dimenticano. O forse, semplicemente, è più facile punire ?

La nascita avviene in Francia.

Fu un notaio che consigliò ad un suo amico che non voleva lasciare la sua casa ma godere di una situazione economica più agiata, di cedere il diritto futuro del proprio bene. Nacque però con un pagamento mensile di una determinata somma fino al termine dei suoi giorni. In Francia poi prese piede, anche con la variante più usata in Italia (Cessione in un unica somma del diritto) . L’ usufruttuario (colui che cede) si riserva il diritto di godere di un bene, e dei relativi redditi.

Al nudo proprietario spetta solo la proprietà senza il possesso (ed i relativi diritti/benefici) del bene. Ma quanto vale l’usufrutto vitalizio ? La Tabella del Valore ( età vs coefficiente vs valore usufrutto ) rapportata all’attuale tasso legale (1%) è la seguente :

Età del beneficiario	Coefficiente	Valore usufrutto	Valore nuda proprietà
da 0 a 20	95	95	5
da 21 a 30	90	90	10
da 31 a 40	85	85	15
da 41 a 45	80	80	20
da 46 a 50	75	75	25
da 51 a 53	70	70	30
da 54 a 56	65	65	35
da 57 a 60	60	60	40
da 61 a 63	55	55	45
da 64 a 66	50	50	50
da 67 a 69	45	45	55
da 70 a 72	40	40	60
da 73 a 75	35	35	65
da 76 a 78	30	30	70
da 79 a 82	25	25	75
da 83 a 86	20	20	80
da 87 a 92	15	15	85
da 93 a 99	10	10	90

Calcolare il valore del diritto di usufrutto è piuttosto semplice ;

Es: l’immobile vale 100.000 euro e l’usufruttuario ha 75 anni.

Sotto il punto di vista strettamente fiscale, l’usufrutto è un trasferimento immobiliare soggetto all’imposta di registro ( attualmente al 7% ). Alcune volte, almeno qui a Roma, i miei clienti acquirenti hanno avuto la fortuna di usufruire delle agevolazioni fiscali per la prima casa ( attualmente al 3% ) ma non è un dato costante, poichè dipende dall’ufficio del registro. In realtà a volte si riceve opposizione dallo stesso, motivata dal fatto che non si ha la certezza di trasferirvi la residenza entro i 18 mesi. Se è vero questo, è pur vero che la stessa impossibilità avviene per gli immobili locati, essendo residente l’inquilino. Quindi, affidatevi all’esperienza e volontà del notaio rogante.

L’imposta, qualunque essa sia, viene comunque applicata al valore del diritto reale di usufrutto calcolato come qui sopra. IRPEF ed ICI sono a carico dell’usufruttuario.